Airbnbお部屋選びのコツと注意点とは?

 

Airbnbの運用で収益を上げるためには、運用する部屋の選び方がとても重要になります。

今回はAirbnbビギナーが部屋を選ぶ時のコツと注意点をお伝えします!

 

部屋の探し方

新しく部屋を探す場合に、もし知り合いでAirbnbや民泊運営をしてる人がいればその人から情報を聞くのが一番です。部屋の立地の良し悪しや、他運営上のリスクなどの現状を教えてもらえるでしょう。しかし、知り合いにいなければ不動産会社を通して探します。

不動産会社には正直に「Airbnbを利用する物件を探している」と伝えるのが良いでしょう。Airbnbの利用(または民泊の運営)が日本ではまだ法律的にグレーな点も多く、また大家さんは年配の方が多く認知度もまだ低いです。そのためAirbnb目的のために貸し出すのをしぶる不動産会社もあります。しかし、Airbnbへの利用許可のない物件で運用して後々、大家や近所とのトラブルになることの方が高リスクなので、民泊利用許可物件を探す方ほうがよいでしょう。民泊は今後、2020年の東京オリンピックに向けて外国人の宿泊先として認知度もあがると予想され、許可物件や紹介してくれる不動産会社は増えていくことでしょう。

不動産会社には複数の物件を契約する意思があることを伝えておくと、大口のお客さんとして扱われるので、条件のいい物件が見つかると優先的に連絡してくれるといわれています。

 

家賃について

Airbnb用の物件を探す時には、商用に貸し出されることから、大家や不動産会社の提示する家賃が多少上がることや値引き交渉が難しいという点をあらかじめ理解しておきましょう。家賃がどのくらい上乗せしているかは、他の部屋の賃貸情報や周囲の物件の情報を調べることで確認できます。家賃上乗せがあってもなくても、収益が確保できる物件のみ選ぶことが重要ですので、必ず収益シュミレーションを行いましょう。

狙い目の物件

狙い目は借り手のつきにくそうな物件です。とは言え、立地が悪い・設備が古いとなると宿泊予約も入りにくいので収益はあがりません。借り手のつきにくそうな物件とは、マイナーな駅の近辺や、エレベーターのない物件、車通りの多いところにある・・などです。

まずは、airbnbのサイト内にて駅名で検索をかけ、周辺の物件とその価格を見てみましょう。

確認するポイントは、物件は何軒くらいあるのか?というところ。最低でも7軒から10軒くらいあると安心です。また、必ず稼働率をカレンダーで確認します。稼働率が15%から20%の物件が10軒中6軒あると「稼働率があがるエリア」として考えてOKです。また10軒以下でも稼働率80%以上が5軒中4軒だとしたら「超穴場」ということになります。あとは、宿泊料の相場はいくらくらいなのかもチェックして、悪徳不動産会社の紹介に騙されるのを防ぎましょう。

 

法律について

Airbnbを通して部屋の運用を行うことについて最近まで法律的にはほとんど何も決められていませんでしたが、2016年に入って少しずつ整備がされました。現在は、旅館業法の認可を得るか、指定されている特区内や一部の行政区において様々な条件をクリアしながら運用するか、そのどちらかです。しかし、認可取得までには手間やコストがかかりますし、大家と不動産会社が許可していれば公に問題になることは少ないようです。そのため、法律的にグレーであることを理解した上で認可を取らず運用してしまおうと考えている人が多いのが現状です。

 

物件のチェックポイント

○一軒家の場合

・森、林、川、飲食店に隣接していないかどうか→虫、ゴキブリなどの発生リスクにつながります

・隣接する住居用の建物に近すぎないかどうか→騒音のリスクにつながります

・家賃が高すぎないか→運用コスト上の問題となります

・近所に子供の多く住む住宅街、保育園・幼稚園・小学校がないか→近所トラブルになりやすいようです

 

○マンション・アパートの場合

・24時間捨てることが出来るゴミ捨て場があるかどうか→ゲストが利用しやすくなります

・1階に飲食店などのお店がないか→虫、ゴキブリなどの発生リスクにつながります(場合によっては食事場所に困らないというメリットにもなります)

・エレベーターがあるかどうか。ない場合は3階以下の物件がおすすめ→荷物の多い旅行客への配慮は高印象を与えます

・キーボックスを取り付ける場所があるか、またはオートロックの外にゲストが開けることができるポストがあるかどうか→鍵の受け渡しを無人で対応するためには必要になります

 

○共通ポイント

・民泊の条例で規定されている25平米以上の物件がおすすめ→民泊が法律的に全国解禁になった際、有利になる可能性があります

・自治会、町内会、役所、保健所、学校、警察署など民泊を追いだそうとする施設が近くにないか?→これらの組織は基本的に民泊営業を快く思ってくれません

・近くにスーパー・コンビニ・コインランドリーがあるか→外国人観光客にとって必須施設です

・駅から物件までわかりやすいところにあるか→迷っていると「外国人がウロウロしている」と通報されるリスクがあります

 

 

まとめ

今回は部屋を選ぶ際のコツとその注意点を記載しました。

お部屋を探す際には、すでにAirbnbで物件を運営している知り合いなどの伝手を頼るか、不動産会社に「Airbnbでの利用を検討している」旨を相談することが重要です。

また、実際に部屋を比較する際には、収益のシミュレーションやAirbnbを使った稼働率などのリサーチ、周辺の状況などを細かくチェックし、トラブルが起こらないように注意することが重要です。

そのようなAirbnbに関するお悩みをお持ちでしたら、是非一度、弊社までお問い合わせください!

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